Een BV voor vastgoed biedt fiscale voordelen zoals lagere vennootschapsbelasting (19% tot €200.000 winst) en de mogelijkheid om investeringen af te trekken. Je koopt vastgoed op naam van de BV, verhuurt via de onderneming en profiteert van professionele aftrekposten. Dit werkt vooral goed bij structureel hogere winsten en wanneer je risico wilt afschermen van je privévermogen.
Een vastgoed-BV is een besloten vennootschap die specifiek wordt opgericht voor het kopen, verhuren en verkopen van onroerend goed. De BV wordt eigenaar van het vastgoed in plaats van jijzelf als natuurlijk persoon. Dit betekent dat alle huurinkomsten, kosten en eventuele verkoop via de onderneming lopen.
Ondernemers kiezen voor deze constructie om verschillende redenen. Risico-afscherming staat vaak voorop: als er problemen ontstaan met huurders of andere vastgoedgerelateerde kwesties, kan alleen het vermogen van de BV worden aangesproken. Je privévermogen blijft beschermd, in tegenstelling tot wanneer je vastgoed op eigen naam houdt.
De fiscale voordelen spelen ook een belangrijke rol. Bij structureel hogere winsten boven circa €100.000 per jaar levert een BV-structuur doorgaans minder totale belastingdruk op. Dit komt door het lagere vennootschapsbelastingtarief vergeleken met de progressieve inkomstenbelasting.
Daarnaast biedt een vastgoed-BV meer professionele uitstraling richting verhuurders, banken en andere zakelijke partners. Het opent ook mogelijkheden voor toekomstige uitbreiding of het aantrekken van investeerders.
De fiscale voordelen van een vastgoed-BV worden vooral zichtbaar bij hogere winsten. De vennootschapsbelasting bedraagt 19% over de eerste €200.000 winst en 25,8% over het deel daarboven. Dit is gunstiger dan de progressieve inkomstenbelasting die kan oplopen tot 49,5%.
Een groot voordeel is dat je als BV alle vastgoedgerelateerde kosten kunt aftrekken: onderhoudskosten, beheerkosten, financieringslasten, afschrijvingen en zelfs een deel van de auto als je deze zakelijk gebruikt voor vastgoedbeheer. Deze aftrekposten verlagen direct je belastbare winst.
Belangrijk is ook de mogelijkheid tot belastinguitstel. Winst die de BV niet uitkeert als dividend, blijft binnen de onderneming tegen het lagere vennootschapsbelastingtarief. Pas wanneer je dividend uitkeert, betaal je box 2-belasting: 24,5% over de eerste €67.804 en 31% over het deel daarboven in 2025.
Dit betekent dat je strategisch kunt kiezen wanneer je winst uitkeert, bijvoorbeeld in jaren met lagere inkomsten uit andere bronnen. De BV kan ondertussen winst reserveren voor nieuwe vastgoedinvesteringen of groot onderhoud.
De oprichtingskosten van een vastgoed-BV bestaan voornamelijk uit notariskosten die variëren tussen €500 en €1.500, afhankelijk van de complexiteit van de statuten. Daarbovenop komt de KvK-inschrijving van ongeveer €82. Het minimale aandelenkapitaal is symbolisch: slechts €0,01 is vereist.
De jaarlijkse kosten zijn echter belangrijker voor je budgetplanning. Je moet rekenen op:
Vergeet niet de jaarlijkse KvK-kosten en eventuele kosten voor het deponeren van de jaarrekening. In totaal kun je rekenen op €4.000-€8.000 per jaar aan vaste kosten, exclusief belastingen.
Deze kosten zijn pas rendabel als je voldoende huurinkomsten genereert. Bij kleinere vastgoedinvesteringen kunnen de kosten hoger uitvallen dan de fiscale voordelen.
Vastgoed kopen via een BV begint met het oprichten van de BV voordat je de koopovereenkomst tekent. De BV moet namelijk als koper worden vermeld in alle documenten. Zorg dat je bankrekening op naam van de BV staat en dat je een uittreksel van de KvK bij de hand hebt.
Voor de financiering heb je meestal een persoonlijke borgstelling nodig. Banken verlenen zelden hypotheken aan een BV zonder dat de aandeelhouder persoonlijk garant staat. Dit betekent dat je risico-afscherming in de praktijk beperkt kan zijn bij gefinancierde aankopen.
Belangrijke documenten die je moet regelen:
Let op de overdrachtsbelasting: deze bedraagt 10,4% voor vastgoedinvesteerders (niet voor eigen bewoning). Deze kosten kunnen aanzienlijk zijn en moeten worden meegenomen in je investeringscalculatie.
Na aankoop moet je het vastgoed laten taxeren voor de boekwaarde in de BV-administratie en zorgen voor een correcte vastlegging in je boekhouding.
Bij verhuur via een BV zijn alle huurinkomsten inkomsten van de onderneming. Je sluit huurovereenkomsten af op naam van de BV en alle communicatie met huurders loopt via de onderneming. Dit geeft een professionele uitstraling en duidelijke scheiding tussen privé en zakelijk.
Voor de administratie van huurinkomsten leg je maandelijks alle ontvangen huur vast als omzet van de BV. Zorg voor een goede systematiek: gebruik separate bankrekeningen en leg alle transacties netjes vast. Huurachterstanden en oninbare vorderingen kun je als bedrijfskosten aftrekken.
Alle onderhoudskosten zijn direct aftrekbaar van de winst: reparaties, schilderwerk, loodgieterskosten, beheerkosten en zelfs een deel van je autokosten als je regelmatig naar de panden rijdt. Ook kun je afschrijven op het vastgoed zelf en op investeringen zoals nieuwe keukens of badkamers.
Een voordeel is dat je als BV gemakkelijker professionele dienstverleners kunt inhuren voor onderhoud en beheer. Deze kosten zijn volledig aftrekbaar en je kunt BTW terugvragen als je BTW-plichtig bent.
Houd wel rekening met de administratieve verplichtingen: je moet een jaarrekening opstellen en deponeren bij de KvK, wat extra kosten met zich meebrengt.
Een vastgoed-BV is niet altijd de beste keuze. Bij kleine investeringen onder de €300.000 wegen de jaarlijkse kosten van €4.000-€8.000 vaak niet op tegen de fiscale voordelen. De break-even ligt meestal rond structurele winsten van €100.000 of meer per jaar.
Ook bij vastgoed voor eigen bewoning is een BV niet zinvol. Je kunt dan geen hypotheekrenteaftrek krijgen en de eigenwoningregeling vervalt. Bovendien moet je marktconforme huur betalen aan je eigen BV, wat tot dubbele belastingheffing kan leiden.
Als je weinig tijd hebt voor administratie, kan een BV een slechte keuze zijn. De verplichte jaarrekening, het deponeren van stukken bij de KvK en de complexere belastingaangiften vereisen professionele ondersteuning.
Alternatieven die beter kunnen passen:
Let ook op de exit-strategie: verkoop van vastgoed uit een BV kan leiden tot hoge belastingdruk als je de opbrengst als dividend wilt uitkeren. Soms is het voordeliger om eerst het vastgoed over te dragen aan jezelf privé en dan te verkopen.
Overweeg je een vastgoed-BV? Bij GoedOpOrde.nl helpen we je graag met een kosten-batenanalyse voor jouw specifieke situatie. We begeleiden je van oprichting tot de jaarlijkse administratie, zodat je je kunt focussen op het vinden en beheren van goede vastgoedinvesteringen. Voor meer informatie over het BV op orde krijgen van je administratie of om direct contact met ons op te nemen.
